原標題：萬科擬24億入股泰禾的邏輯：地產股權投資風起 來源：21世紀經濟報導
目前還只是框架協議，交易有不確定性。
傳了許久的泰禾引戰投終於落地，真的是萬科。
7月31日，泰禾公告，萬科將以24.27億從大股東泰禾投資手中，買入泰禾19.9%股份，但交易設置了諸多先決條件，直到它們達成，萬科才會真正付款。
24億，對於萬科來說是一筆不算大的資金投入，甚至都沒有到信息披露的程度。但對泰禾而言，這筆錢就是「救命」，也釋放了一個信號，這家公司還是有空間可以去盤活的。
與外界之前的想像不同，萬科並非「接盤」泰禾，不會介入泰禾的經營管理，也不會承擔其債務。從本質上來說，這是一次單純的股權投資，相當於財務投資者，為接下來的房企收併購、不良資產處置提供了樣本。
在近年來的房地產收併購市場，股權投資一般發生在金融機構尤其是險資對房企的投資中，比如平安入股碧桂園、華夏幸福、金茂等。房企之間的收併購，一般以項目收購為主，比如融創對萬達、世茂對泰禾、福晟的收購等。
在萬科入股泰禾前，曾有一例著名的股權投資案例，就是融創入股金科，但雙方上演了長達四年的股權拉鋸戰，最後以融創的退出而告終。
今年，上市房企之間的股權投資案例，就是奧園收購京漢股份，京漢把2.29億股、29.302%股權轉讓給奧園，轉讓價款11.60億元，對於京漢所背負的債務，奧園以轉讓價款中的7.19億元相抵銷。
但與險資入股和奧園的承債式收購不同，萬科此次，在房企與房企之間，開啟了一種新的股權投資模式。即以自身的信用作為背書，推動和協助目標公司的債務重組，讓其走出困境，恢復正常經營，穩住現金流。
等一系列先決條件達成后，萬科真正將24億的現金直接打給泰禾，泰禾就能恢復流動性。
百家樂根據公告，這些條件包括，泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產、可持續經營，並且重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；萬科對泰禾完成盡職調查，不存在影響擬議交易的重大問題等。
評級機構人士分析，這樣的股權投資模式，也只有萬科這類高信用評級的公司才有可能去做。泰禾的困境核心是流動性危機、資金鏈斷裂，而非經營風險，只要金融機構不爭相要求還款，債務可以展期或分期支付，它就可能度過危機。
在這個階段，萬科提供的信用，一是穩定投資者、供應方、債權人等各方的信心，二是可以利用和整合資源，幫助泰禾與金融機構協商。
萬科已經持續多年，保持著最高的信用評級。2019年，標普、惠譽維持萬科「BBB+」的信用評級，穆迪維持萬科「Baa1」的信用評級，評級展望均為「穩定」。國內評級機構中誠信維持萬科主體信用等級AAA，評級展望穩定。
百家樂高信用評級對應著低利率融資。2019年，萬科所發行債券的利率約為3.6%，遠低於房企平均發債成本；2020年上半年，萬科再次低息發行了幾筆公司債券，其中最低票面利率僅3.02%。
反觀泰禾，其多年高負債高槓桿運轉模式下，融資和資金利率高企，平均資金成本在9%以左右，去年一筆美元債利率達15%，這也是機構不願意、不敢再借錢給泰禾的原因。
而如果到了第二階段，交易達成，萬科真正成為泰禾的第二大股東，將能直接為泰禾背書，降低其融資利率，幾個點的融資利率，可能就是幾十個億。
萬科方面表示，入股泰禾，是萬科向行業夥伴伸出積極援手的投資行為，希望協助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經營秩序。但股權轉讓能否最終達成，依然取決於相關先決條件能否滿足。
業內人士稱，對萬科而言，這筆交易金額很小，風險可控，如果能將泰禾拉回正軌，也是一件好事。
若交易完成，萬科持股19.9%成為泰禾第二大股東，黃其森家族仍然持有超過30%的股份，實際控制人地位不變。
事實上，這兩年發生大型房企與中型房企之間、大型房企與大型房企之間的併購越來越多，今年在疫情和政策疊加影響下，多家房企出現了資金鏈危機，泰禾只是其中的一例，而萬科借入股泰禾試水盤活不良資產，具有風向標的意義，其股權投資模式，或可為行業帶來新的借鑒。
（作者：張曉玲,,田甜 編輯：李清宇）
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